市人大常委会表决通过《深圳经济特区物业管理条例》,明确要保障租户合法权益!
时间:2019-08-30  作者:  来源:深圳新闻网

830.png

8月29日,深圳市六届人大常委会第三十五次会议表决通过《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称新物管条例),将于2020年3月1日起施行。

新物管条例在业主大会、车位权属以及共有空间权益归业主等方面做出明确规定,其中由市住建局为业主大会发放统一社会信用代码证书或将成为全国首创。

楼梯、大堂等广告收益归业主共有

新物管条例共计10章126条,包括总则、物业管理区域及共用设施设备、业主和业主组织、前期物业管理、物业服务、业主共有资金管理、物业安全管理与使用维护、监督管理、法律责任和附则。

此次通过的新物管条例有多处创新。比如,新物管条例结合物权法和司法解释有关规定,明确了物业管理区域的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等属业主共有,并对产权登记提出要求;规定利用共有物业进行经营活动的,其收益归业主共有。

新的出让土地合同应约定车位权属

新物管条例建立了停车位(库)使用、管理规则:

明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的停车需要。明确物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示;

明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的,其所有的只能出售、附赠、出租给业主;

建设单位应当在房屋预售或者现售时,将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示,并在房地产买卖合同中明示。

对于条例实施之前的存量历史遗留停车位,情况较为复杂,按照“法不溯及既往”的原则,条例未予涉及。

业主大会发放统一社会信用代码证书

根据深圳经济特区实际,并经国家住房和建设部门认可,深圳新物管条例最大创新之一体现在:由主管部门(即深圳市住建局)在业主大会依法成立并办理备案之后“发放统一社会信用代码证书”,业主大会可以持该代码证书到银行办理共有资金基本账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户,并规定通过物业管理信息平台对业主共有资金账户的信息予以实时公开,业主可以随时监督。

降低业主大会成立和表决门槛

新物管条例降低了业主大会成立的门槛,将原来要求占业主总人数的50%降低到20%。新物管条例第十九条规定,”物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名,可以向街道办事处书面申请成立首次业主大会会议筹备组。“

根据《物权法》第七十六条规定,业主大会作出决定,应当经占专有物业总面积过半数和业主人数过半数同意,重大事项应当经两个过三分之二同意。现行条例考虑到业主大会召开难的问题,适当降低了业主大会表决门槛,规定:与会业主两个过半数,会议有效;决定经与会业主过半数通过有效。据了解,为避免与民事基本法规定冲突,新物管条例对涉及表决机制的条文作出修改,不对具体比例作出规定,而是统一表述为“符合法律规定的比例”。

考虑到深圳市业主大会召开难的实际问题,增加规定业主大会未能依法召开,而又急需形成业主大会决议以保障业主共同利益的,十日内召集第二次会议的参会人数和投票权数均超过半数的,会议有效。

可安装视频监控高空抛物行为证据

高空抛坠物是物业管理区域的安全隐患之一,业主、物业服务公司以及主管部门等多方呼吁通过立法加强对高空抛物行为的监管和制约。结合《侵权责任法》的规定,新物管条例作出如下规定:

明确了业主或者物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任;

明确了物业服务企业应当对物业区域加强安全巡查以及发现安全隐患的通知报告责任;

规定物业管理区域禁止高空抛物行为,经业主共同决定,物业服务企业可以在不侵犯他人隐私的前提下采取包括视频监控在内的技术措施对于高空抛物行为采集相应证据。

此外,新物管条例还在信息平台建设、保障租户合法权益等方面做了明确规定,如:要求市主管部门建立统一的物业管理信息平台,建立电子投票系统;业主可以委托物业服务企业管理物业,也可自行管理;保障租户合法权益,规定出租面积达到一定比例的应当邀请租户列席业委会。

要闻

主办单位:中共深圳市委政法委员会 协办单位:法制日报社驻深圳记者站 粤ICP备15012300号