龙岗区创新城市更新和土地整备模式为辖区高质量发展提供空间
时间:2019-07-10  作者:  来源:深圳特区报

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龙岗区新生低山村改造后的效果图。

龙岗区城市更新和土地整备局深化落实“五大统筹”,做实城市更新“龙岗标准”,凸显“龙岗质量”,在粤港澳大湾区建设中开辟城市更新与土地整备主战场。为了解决城市更新在推进过程中遇到的“碎片化”等问题,龙岗区城市更新和土地整备局探索“大片区统筹”模式,按照“一体规划、政策联动、主体协同、连片开发”的思路,推动改造从小地块、单一功能向大片区、多功能转变。综合运用规划、土地、经济等多种技术和政策手段,实现片区统筹规划建设“一盘棋”。目前,龙岗区已开展了吉华水径片区、龙腾工业区、龙岗新生低山村等大片区统筹规划。其中“水径模式”得到市、区领导的高度肯定。

龙岗区城市更新和土地整备局还加大片区统筹推广与研究,不断发展完善大片区统筹2.0版本。积极整合存量土地开发手段,落实“案例+政策工具箱”工作机制,发挥组合拳优势,制定片区利益平衡方案,合理确定开发时序,保证公共利益用地的优先落实,为提高土地利用效率和利用质量、优化城市空间布局和功能结构、加快产业升级转型、推进公共基础设施建设、解决土地历史遗留问题、释放集中成片成规模的优质土地、保障龙岗区高质量发展提供空间。

创新“水径模式”,提高土地资源利用率

龙岗区吉华街道水径片区位于深圳市中部、布吉街道西南部,清平快速、西环路、吉华路与水径路围合区域。多年来该片区基础设施投入严重不足、社会民生事业发展严重滞后,出行难、就医难、就学难,环境恶劣污水横流,“脏、乱、差”成为深圳人对水径的印象和基本描述。

龙岗区以水径片区为试点,通过“大片区统筹”方式,按照“利益平衡、责任共担、民生优先、产业引领”的原则,统筹1.73平方公里,将该片区统筹规划为9个更新单元,把法定图则规划的重要公共利益用地搬迁补偿安置责任统筹捆绑落实到各更新单元范围内,从而有效提高土地资源利用效率,切实保障社会民生需求。

为了进一步提高土地开发强度,规划在吉华工业区试点一类工业用地、新型产业用地混合开发,推动工业上楼,激活土地价值,使存量土地效益倍增;部分零散工业结合周边城中村的拆除,统一改造,提高开发强度,提高容积率,以腾挪出必要的道路、公配空间,优先保证公共配套设施的落实。

通过科学统筹规划,水径片区长期以来存在的教育医疗短板也将得到补齐。在保证各个更新单元经济可行性前提下,在划定的更新单元范围内落实5处教育设施用地,合计共提供小学114个班,初中39个班,共7080个学位,有效解决片区教育配套严重不足的问题。同时,在水径片区规划1处拥有1000床的综合医院,满足片区群众对医疗的基本需求。

面对严重的道路交通问题,水径片区通过统筹规划打通交通拥堵瓶颈,提升片区对外通行效率。一是科学规划道路,打通水径片区东西向干道中兴路和南北向干道华龙路,这两条规划主干道的顺利实施将极大缓解片区对外交通压力。二是打造品质慢行系统,以公园和地铁站为主要节点,通过公共步行廊道和自行车道来构建片区的慢行系统,加强片区之间各地块以及与周边片区之间的相互联系。

为了切实解决水径片区“脏、乱、差”的环境难题,龙岗区还采用低冲击开发的理念配套建设海绵城市相关设施,结合片区内部道路建设完善市政设施管网建设,坚持雨污分流,加强雨水蓄滞能力,提升防涝能力,有效解决水浸问题,通过河道与城市空间的统筹开发,实现水功能和城市功能的融合协调。

发挥示范效应,打造“一片区一精品”格局

龙岗区改变以往“自上而下”制定规划,转变成“自上而下管控”和“自下而上优化”相结合的方式,以“设计城市”的理念开展“城市设计”,使大片区统筹落地生根、开花结果,形成精品示范效应,基本实现“一街道一示范”“一片区一精品”的格局。

龙岗街道新生低山村片区位于龙岗街道东北侧,毗邻坪地街道,属于地铁3号线沿线,更新单元用地面积约58万平方米,拆迁范围用地面积约46万平方米。统筹前面临着城市功能落后、原规划用地布局不合理、教育和文化等公共设施严重不足等问题。龙岗区通过城市更新单元规划优化法定图则,充分发挥统筹规划在优化用地功能布局、完善公共配套的重要作用,将其打造成委区框架协议下的精品项目。

该项目采取TOD开发模式,将商务、办公、创新产业等功能沿龙岗大道布局,形成以地铁新生站为核心,往外延伸的商业圈。同时,将项目内一类工业用地调整为新型产业用地+一类工业用地,打造成集总部经济、研发设计、小样试制和组装、公共平台、孵化加速和综合配套服务于一体的智慧产业创新园,实现土地综合效益最大化。另外,完善公共配套设施,将原法定图则规划的1处36班小学增至2处54班九年一贯制学校,并将学校迁移至龙岗河沿线布局,形成开发强度由龙岗大道至龙岗河逐级递减的城市界面。

龙腾工业区地理位置优越,位于龙岗中轴线核心位置且属于龙岗东部创新中心核心启动区,统筹前主要存在城市用地功能未发挥土地最大效率、地区发展结构缺乏有效衔接、道路交通循环不畅、景观要素亟待整合等问题。龙岗区城市更新和土地整备局重点开展了用地功能统筹、城市设计统筹、公共服务设施统筹、产业规划统筹四个专项统筹,使得用地布局更加合理。经过科学调整,将附加值低、面临淘汰风险、已不能满足片区发展需求的用地规划为新型产业用地,打造深圳东部创新中心高端商务区和具有滨河城市个性的国际化城区;将法定图则规划的36班小学扩建为72班九年一贯制学校,并贡献6500㎡教育设施用地用于南侧学校的扩建;文体设施用地集中布置在龙岗河北侧,拟建设高端音乐厅,打造室内鼓瑟相鸣、室外流水潺潺的滨水公共开放空间。

2.0版本升级,实现城市发展新“蝶变”

龙岗区立足城市更新规划的挑战与命题,还积极推广实践大片区统筹2.0版本。综合运用城市更新、土地整备、违建查处、利益统筹、飞地、城中村综合整治、土地开发、委区框架协议等相关政策,通过腾挪集中、整合零散用地、优化调整法定图则等手段,制定“一揽子解决方案”,形成“城市更新+土地整备+N”的模式,解决城市更新和土地整备推进难题,统筹落实重大公共配套和重大产业落地,提供较大面积集中成片的产业用地。

上井片区位于龙岗区宝龙街道龙东社区,受龙岗中心城与坪山站枢纽地区的双重辐射,是落实东进战略、建设东部中心的重要组成部分。在法定图则的基本框架下,将该项目划分为上井整村统筹、龙东社区用地利益统筹、区投控城市更新三个项目,有效统筹不同利益主体。同时秉承“城市双修”发展理念,落实生态清退,通过更新单元捆绑落实蛇岭大道南段龙沛路西段等基础设施建设,学校、文体等公共配套设施建设,改善城市基础设施与城市面貌。建立“法定图则-片区统筹规划”两层次的规划体系,形成既产城融合又相对独立的布局。形成北部以生活居住为主、配套服务靠近需求中心,南部以产业功能为主,功能布局总建筑量约122万㎡,其中居(商)住约50万㎡、产业约72万㎡。同时完成建设用地清退7.9公顷、违建空间管控5.5公顷。

下李朗社区位于南湾街道西北部,总面积7.5平方公里,地处机荷高速、水官高速、丹平快速、龙岗大道围合区域,地理位置优越,交通优势明显,是我市东进战略走廊的重要节点及南湾街道打造“云创小镇”的主战场,已列入我区“4+N”重点片区。龙岗区按照“土地整备+城市更新”的政策组合拳,制定“一揽子解决方案”。一方面由城市更新意向实施单位捆绑解决政府市政配套工程,包括沙湾河综合整治工程、联李东路征拆、平南货场整备;另一方面由街道牵头推进下李朗利益统筹、“村小”改扩建、非农补划等“一揽子”工作,通过土地整备路径寻求合法用地指标推动下李朗更新项目立项,从而规整片区零散土地,为中远期重大产业、市政工程、公共配套项目腾挪出用地及产业空间,推动片区土地整体开发。通过该模式,片区里除国有已出让、未出让用地外合计约102万平方米的集体用地均得到释放。最终预计可提供增量空间270万平方米、产业空间90万平方米。

城市更新与土地整备工作决定城市未来的发展潜力。龙岗区城市更新和土地整备局负责人表示,将继续以“闻鸡起舞、日夜兼程”的姿态,立足“龙岗思考”、深化“龙岗实践”,做实“龙岗标准”,为进一步打造高水平东部中心提供不竭动力,实现龙岗城市发展新“蝶变”。

编辑:叶玉燕


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